Le Dôme, Saint-Émilion
Las ventajas del Design Assist Contractor (DAC)
en obras singulares
El proyecto de la bodega Le Dôme ha supuesto para Empty un nuevo modelo de contratación de obra y de participación en su ejecución. El cliente, Jonathan Maltus, propietario de los viñedos Château Theyssier y productor de reputados caldos de Burdeos con la denominación Saint-Émilion, deseaba una obra de autor, concretamente de Foster + Partners, la firma del reconocido arquitecto británico, Norman Foster, aunque al mismo tiempo tenía sus condicionantes presupuestarios: había una cifra límite que el proyecto no podía exceder.
Debido a las soluciones no convencionales a partir de las que se conciben, los proyectos singulares presentan en sus inicios un considerable grado de incertidumbre en cuanto a costes y plazos de ejecución. Por ello, para que sean viables, las inversiones previstas en una obra de este tipo deben someterse a un estudio muy detallado y a una planificación muy estricta. Para el nuevo edificio, segunda bodega de la compañía en la región, se contaba con un proyecto básico que debía ejecutarse con un presupuesto y en un plazo determinados, y éste fue el escenario del que partió Empty para realizar una propuesta hasta ese momento inédita entre los servicios que como empresa veníamos ofreciendo: nos involucramos en la definición constructiva del proyecto, comprometiéndonos a realizar una ingeniería de valor continua sobre las soluciones aportadas hasta que el proyecto se ajustara a los objetivos económicos y de plazos, y sólo a partir de entonces iniciar su construcción.
El análisis de las soluciones se realizó identificando candidatos para producirlas, estudiando variantes con cada uno de ellos, solicitando muestras de los materiales y acabados, produciendo prototipos para ensayar esas soluciones y verificarlas con el cliente y los arquitectos, todo ello con el objetivo final de proporcionar las mejores recomendaciones para la futura ejecución del edificio, así como conocer el coste y los plazos de la obra.
Dada la importancia en el proyecto de la cubierta de madera, se trabajó concienzudamente en optimizar su estructura, combinando dos tipos de madera, el roble y el abeto, con diferentes características estéticas pero sobre todo con costes diferentes. Ambas maderas comparten y cumplen escrupulosamente el compromiso estructural, pero el roble asume el protagonismo mientras que el abeto pasa desapercibido. En cuanto al techo, inicialmente previsto con madera laminada cruzada o CLT curvado, sólo encontramos una empresa que se postulase para realizarlo. Evidentemente, también su coste y sobre todo los plazos de ejecución eran excesivos. Todos esos factores condujeron a cambiar la solución constructiva y, afortunadamente, ésa fue una decisión acertada, ya que la empresa que garantizaba poder ejecutar el techo con CLT curvado cerró cuando ya se habían iniciado las obras de la bodega.
Al estar el edificio parcialmente enterrado para minimizar su impacto en el paisaje, se analizaron en detalle los volúmenes de la excavación así como las opciones de forjados, alcanzando importantes ahorros en estos paquetes de obra. Igualmente en algunos de los acabados, buscando múltiples opciones que se propusieron a los arquitectos hasta consensuar aquellos que, siendo compatibles con las características estéticas y calidades materiales del proyecto, se adecuaban también a la inversión. Tras esa búsqueda de alternativas materiales y constructivas, y de ajustes económicos, un gran porcentaje de las soluciones finales fueron trabajos realizados artesanalmente, como el hormigón tratado in situ manualmente para conseguir la textura deseada o los muros con terminaciones de yesos. Por eso, a pesar del continuo proceso de re-ingeniería realizado, el edificio mantiene intacta la singularidad de su carácter, patente en cada uno de sus aspectos, desde la composición global hasta las diferentes partes, los detalles y acabados.
Al final se llevaron a cabo once análisis completos del proyecto, estudiando minuciosamente las soluciones alternativas. Los resultados económicos se plasmaron en las Rough Order of Magnitude (ROM), cuadros de control económico que no se cerraron hasta no tener el acuerdo de las tres partes: el cliente, Foster + Partners y Empty como futuro constructor. Completada la tarea de pre-construcción que denominamos Design Assist Contractor (DAC) y que asumió Empty, dio comienzo la construcción del edificio según el modelo de contrato de precio máximo garantizado o Guarantee Maximun Price (GMP) y libros abiertos, permitiendo al cliente continuar con una gestión muy implicada en el proceso, pero al mismo tiempo con la certeza de una inversión controlada y una ejecución de obra de gran calidad.
Evidentemente, este proceso requiere confianza entre el arquitecto y el constructor, ya que entre ambos comparten las soluciones finales y la responsabilidad de los sistemas y detalles constructivos. El equipo del constructor debe tener no sólo experiencia y conocimiento técnico, sino también una considerable dosis de sentido común y empatía para que las soluciones alternativas que se propongan concuerden con las expectativas de los diseñadores. En este caso, el equipo de Empty se completó con BAU, empresa con quien colabora habitualmente y que aporta el rigor y la sensibilidad necesarios para acertar con esas soluciones que concitan la satisfacción unánime de arquitectos y cliente.
La ejecución de la nueva bodega se encuentra en su última fase, pero ya puede apreciarse en ella que la propuesta combinada de Design Assist Contractor (DAC) y Guarantee Maximun Price (GMP) ha sido un acierto y una herramienta que ha permitido conocer con precisión todas las variables del proyecto, facilitando así tanto su gestión y como el resultado final.
